Зона охраняемого природного ландшафта
Охраняемые природные территории представляют большой интерес для инвесторов в сфере жилищного строительства, туризма, рекреационного бизнеса.
Зона охраняемого природного ландшафта – это территория, в пределах которой устанавливается особый режим использования земельных участков, запрещающий или ограничивающий строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений и иную хозяйственную деятельность в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия (ОКН).
Данная зона устанавливается за пределами охранной зоны ОКН на незастроенных территориях, сохранивших свой природный ландшафт и включающих, в том числе, долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с ОКН. Нахождение земельных участков в зоне охраняемого природного ландшафта особенно актуально для Москвы и Московской области, на территории которых сохранилось природное окружение усадеб, церквей и других объектов культурного наследия.
Вместе с тем, данные территории представляют большой интерес для инвесторов в различных сферах (жилищное строительство, туризм, рекреация и т. д.). В этой связи на практике возникает ряд вопросов, связанных с включением земельных участков в зоны охраняемого природного ландшафта и возможностью осуществления на таких участках запланированной деятельности.
Практика показывает: грамотный подход позволяет реализовывать различные интересные и прибыльные проекты на территориях зон охраняемого природного ландшафта максимально эффективно и без ущерба охраняемым объектам.
Режим зоны охраняемого природного ландшафта
Режим зоны охраняемого природного ландшафта обеспечивает сохранение природного окружения объекта культурного наследия, а также соотношение открытых и закрытых пространств в целях обеспечения визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде.
В связи с этим, в таких зонах запрещается или ограничивается строительство и иная влияющая на местность хозяйственная деятельность (рубка леса, добыча полезных ископаемых, прокладка новых автомобильных дорог и т. д.).
Запрет на возведение новых объектов капитального строительства является основным и наиболее серьезным возможным ограничением деятельности в зоне охраняемого природного ландшафта. Однако в ряде случаев данное ограничение можно компенсировать размещением на участке некапитальных сооружений.
В то же время, в зоне охраняемого природного ландшафта допускается капремонт существующих зданий и сооружений с приспособлением для современного использования, ремонт имеющихся дорожных покрытий, укрепление береговой линии, а также размещение малых архитектурных форм (навесов, беседок, скамеек и т. д.).
В данной зоне, как правило, поощряется деятельность по рекреационному и спортивно-оздоровительному развитию территории, что открывает широкие возможности для сфер, связанных с организацией досуга и отдыха (базы отдыха, спортивно-оздоровительные комплексы и т. д.). В Московской области набирает популярность такое перспективное направление сельского туризма, как экофермы, совмещающие сельхозпроизводство и размещение инфраструктуры для платного отдыха (отели, коттеджи, зоопарки, конюшни).
Границы зоны охраняемого природного ландшафта
Границы зоны охраняемого природного ландшафта четко не регламентированы законом и определяются в процессе проектирования такой зоны специалистами (архитекторами, искусствоведами) на основе материалов историко-культурных исследований (историко-культурный опорный план населенного пункта, материалы ранее разработанных проектов и т. д.). При этом в них может обосновываться необходимость разработки проекта объединенной зоны охраны ОКН.
Правительством РФ установлены лишь общие принципы и требования к установлению зон охраняемого природного ландшафта — сохранение и композиционная связь природного ландшафта с ОКН, регенерация охраняемого природного ландшафта, обеспечение визуального восприятия объекта. Данные критерии допускают достаточно широкие пределы для усмотрения в зависимости от компетенции и подхода конкретного специалиста. Принципиальное значение имеет и позиция должностных лиц органов по охране культурного наследия при установлении зон охраны.
Проект зоны охраняемого природного ландшафта подлежит обязательной государственной историко-культурной экспертизе и наряду с другими обосновывающими материалами представляется в орган, уполномоченный на утверждение границ зон охраны ОКН. Границы зоны охраняемого природного ландшафта могут не совпадать с границами территориальных зон и границами земельных участков.
Практическая сложность состоит и в том, что единый реестр с границами всех зон охраны ОКН пока не сформирован (и этот процесс, вероятнее всего, растянется на долгие годы). В отношении зон охраняемого природного ландшафта (равно как других зон охраны ОКН), установленных (возникших) до 1 января 2025 г., действует переходный период, в течение которого они признаются существующими и при отсутствии сведений о них в ЕГРН. При этом отсутствие сведений о зоне охраны ОКН в ЕГРН или градостроительной документации не является основанием для несоблюдения установленного в отношении нее режима.
В связи с этим на ближайшие несколько лет сохраняет актуальность проблематика сбора из различных источников сведений о том, попадает ли земельный участок в зону охраняемого природного ландшафта и иные зоны ОКН, а также в другие зоны с особыми условиями использования территорий, ограничивающие деятельность на участке.
Такая информация крайне необходима потенциальному собственнику на этапе оформления прав на участок (вопрос правовой экспертизы объекта перед сделкой), а также при реализации строительных проектов – в идеале, до оформления подрядных отношений и несения соответствующих финансовых затрат.
Участок в зоне охраняемого природного ландшафта
Нередки случаи, когда правообладатель земельного участка уже после оформления прав на него узнает о том, что участок находится в зоне охраняемого природного ландшафта.
Такая информация может следовать из полученного градостроительного плана (ГПЗУ), выписки из ЕГРН и других источников, а, случается, доводится до сведения правообладателя спустя несколько лет после завершения строительства вместе с иском о сносе от публичного органа власти.
Хотя возможность реализации коммерческих проектов в зоне охраняемого природного ландшафта принципиально не исключается, такая деятельность, как было указано выше, не предусматривает застройку участка объектами капитального строительства и подчинена ряду других обязательных требований, что нередко идет в разрез с интересами правообладателя.
В ряде случаев использование участка для запланированных целей становится возможным после изменения границ зоны охраняемого природного ландшафта, в которую включен участок, или путем оспаривания вхождения участка в такую зону.
В ряде случаев, когда включение земельного участка в зону охраняемого природного ландшафта исключает возможность его нормального использования, правообладатель вправе инициировать взыскание убытков в связи с включением в зону охраны ОКН или понуждение уполномоченного органа к выкупу участка и расположенной на нем недвижимости.
Большое значение в таком случае имеют обстоятельства первоначального формирования границ конкретной зоны, вхождения земельного участка в такую зону на момент оформления прав на участок, потенциальной осведомленности о существующих ограничениях, а также ряд других обстоятельств.
Также по теме
Источник
Охрана ландшафтов
Охрана ландшафтов имеет много форм, которые можно объединить в три группы:
1) полная охрана ландшафтов как комплексов биогеоценозов;
2) частичная охрана природных объектов при возможно полном сохранении целостности или облика ландшафта;
3) создание и поддержание оптимального антропогенного ландшафта.
Две первые формы охраны ландшафта связаны с охраняемыми или особо охраняемыми территориями.
Особо охраняемые природные территории (ООПТ) – это участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для них установлен режим особой охраны.
В зависимости от значимости ООПТ могут находиться в федеральной собственности и управлении, а могут являться региональной или даже муниципальной собственностью.
С учетом особенностей режима и назначения различаются следующие категории указанных территорий:
– государственные природные заповедники;
Государственный природный заповедник (полный резерват) является наиболее жесткой формой территориальной охраны природы. Заповедники предназначены исключительно для решения научных и научно-технических задач страны.
Заповедные территории (и акватории) полностью изъяты из хозяйственного пользования: всякая деятельность, не связанная с выполнением задач, возложенных на заповедник, на них запрещена, а именно: строительство промышленных и сельскохозяйственных предприятий, домов отдыха, туристских баз, добыча полезных ископаемых, рубка леса, сенокошение, сбор растений, выпас домашних животных, охота, рыбная ловля, применение пестицидов, интродукция животных и растений, все формы туризма и отдыха населения.
Заповедники организуют в целях сохранения в естественном состоянии типичных участков основных ландшафтов (природных комплексов) природно-географических зон и их подразделений со свойственным этим комплексам биологическим разнообразием растительного покрова и животного населения.
В России существуют 100 государственных природных заповедников общей площадью 33,5 млн га (свыше 1,57 % площади России).
Национальный парк – это обширная территория (от нескольких тысяч до нескольких миллионов гектаров), включающая как полностью заповедные зоны, так и зоны, предназначенные для отдыха, оздоровления, ближнего туризма, пропаганды экологических знаний. При правильной организации обслуживания посетителей они могут давать хорошие результаты не только в природоохранной, но и в экономической сфере, частично окупая затраты на свое содержание.
В нашей стране 35 национальных парков, общей площадью 7 млн. га, что составляет 0,41 % площади России.
Заказник – это природный комплекс, предназначенный для сохранения одних видов природных ресурсов при ограниченном использовании других. На участках, занимаемых заказниками, постоянно или временно запрещены отдельные виды хозяйственной деятельности. Например, запрещена любая хозяйственная деятельность, ведущая к нарушению ландшафта, например сенокос, выпас скота, но может быть разрешена охота. Часто создаются временные охотничьи заказники для сохранения и восстановления численности каких-либо видов животных.
В настоящее время в России действуют 69 заказников федерального значения общей площадью около 170 тыс. кв. км в 45 субъектах Федерации, а также почти 12 тысяч региональных заказников.
Памятники природы – охраняемая природная территория, на которой расположен редкий или достопримечательный объект живой или неживой природы, уникальный в научном, культурном, историко-мемориальном или эстетическом отношении. В качестве памятника природы может быть водопад, метеоритный кратер, уникальное геологическое обнажение, пещера, овраг с редкими видами растений или, например, очень старые деревья, бывшие «свидетелями» каких-либо исторических событий, например дубы в усадьбе Коломенское (Москва), сохранившиеся со времен Ивана Грозного.
Иногда к памятникам природы относят территории значительных размеров – леса, горные хребты, участки побережий и долин. В этом случае они именуются урочищами или охраняемыми ландшафтами.
Памятники природы подразделяются по типам: на ботанические, геологические, гидрологические, гидрогеологические, зоологические и комплексные.
Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:
Источник