Особенности правовой природы задатка

Разница в возврате задатка и аванса за квартиру

Покупатель квартиры передал по своей инициативе, для того чтобы закрепить квартиру за собой, небольшую сумму (30 тыс. руб.), взяв простую письменную расписку (не заверенную нотариально), в которой назвал эту сумму задатком. Договор заключен не был, только предварительные устные договоренности. Обстоятельства изменились, квартиру продавать мы передумали. Теперь покупатель требует возврата задатка в двойном размере, угрожая судом. Мы считаем, что эта сумма не является задатком, а только авансом, и двойному возврату не подлежит. Правы ли мы?

Что такое договор и когда он считается заключенным

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Что такое задаток

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п. 2 ст. 380 ГК соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Чем задаток отличается от аванса

Из положений ст. 380 ГК РФ следует, что задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения не только платежной, но и удостоверяющей и обеспечительной функций. Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако, в отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции. Таким образом, по смыслу закона соглашение о задатке должно содержать все перечисленные в ст. 380 ГК РФ условия.

Кроме того, при заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию и служит доказательством заключения договора, так и обеспечительную функцию, а также стороны должны осознавать последствия отказа от исполнения договора, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ. Подтверждением того, что стороны пришли к соглашению о задатке, служат условия договора или соглашения о задатке» (из определения Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17.02.2020 № 8Г-3585/2019[88-800/2020-(88-2423/2019)]).

Выводы

Возвращаясь к конкретному вопросу, между сторонами не было заключено двустороннего соглашения о задатке в обязательной простой письменной форме, следовательно, стороны не придали обеспечительную функцию сумме в размере 30 тыс. руб., как это необходимо в случае заключения соглашения о задатке, предусмотрев в нем правовые последствия в виде возврата продавцом в двойном размере данной суммы при отказе от сделки.

В конкретном случае переданная продавцу по расписке сумма (30 тыс. руб.) считается авансом, а поскольку договор купли-продажи квартиры заключен не был, то и обязательств по его исполнению у сторон не возникает, следовательно, аванс подлежит возврату покупателю в том же размере.

Источник

Задаток

Новости права и экономики
Законы, поправки, решения судов

• Проведения допросов с помощью видеозвонков
• ВС РФ обязал агрегаторов такси проверять разрешения водителей
• Мошенники похитили 4,5 млрд руб. с банковских счетов россиян за 1 кв 2023 года

Полезные материалы
Новая информация на сайте

• Заочное решение
• Коммерческий подкуп
• Отпуск по беременности и родам

Новости компании
Победы, решения, мероприятия

• Отмена приговора по ст. 30, 228.1 УК РФ
• Вернули квартиру жителю Москвы
• Снизили требование на 100% с 4,5 млн. до 0 млн. руб.

Что такое задаток

Задаток — это денежная сумма, которую одна сторона передает другой в счет платы по договору. Она доказывает заключение договора и обеспечивает его исполнение.

• Когда получатель задатка начинает исполнять договор, задаток перестает быть обеспечением и превращается в обычный платеж.
• Если договор не будет исполнен по вине получателя задатка, он вернет его в двойном размере, а если по вине плательщика — деньги останутся у получателя. Если обязательство будет исполнено не полностью или ненадлежащим образом, суд может отказать во взыскании двойного задатка. А еще он может снизить присвоенный задаток (обязать вернуть его часть) или уменьшить вторую часть двойного задатка.

Какие обязательства можно обеспечить задатком

Им вы можете обеспечить исполнение:

• денежного обязательства должника по заключенному между сторонами договору (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Например, обязательство покупателя оплатить товары, а заказчика — работы или услуги;
• обязательства заключить основной договор на условиях предварительного, если закон не устанавливает иное (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

Какие функции выполняет задаток

Задаток имеет тройное назначение (п. 1 ст. 380 ГК РФ):

• засчитывается как платеж по договору, если он вносится, чтобы обеспечить исполнение денежного обязательства. Когда задаток выдается в обеспечение обязательства по предварительному договору, он засчитывается в счет платежа по заключенному основному договору, если задаток вносит лицо, обязанное совершить платеж по нему. Если же его вносит лицо, не являющееся плательщиком по основному договору, по общему правилу получатель задатка после заключения основного договора возвращает полученную сумму (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49);
• обеспечивает исполнение обязательства. Это значит, что виновная в неисполнении договора сторона утрачивает право требовать возврата задатка или возвращает его в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ);
• подтверждает факт заключения договора.

Кто вносит задаток

• должник по обеспечиваемому денежному обязательству (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Например, покупатель, арендатор, заказчик по договору, в обеспечение обязательства, по которому вносится задаток;
• любая сторона договора, если задаток вносится в обеспечение обязательства по предварительному договору. То есть его может внести и та сторона, которая не обязана платить по основному договору (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49).

Как установить задаток

Для этого согласуйте существенные условия соглашения о задатке. Главное сделать это в письменной форме и однозначно указать, что вносимая сумма является именно задатком. Иначе она может быть признана авансом (п. п. 2, 3 ст. 380 ГК РФ).
Вы можете сделать это как в отдельном соглашении, так и в том же договоре, исполнение обязательств по которому обеспечивает задаток.

Когда и как возвращается задаток

В законе не предусмотрено, как и в какой срок нужно вернуть задаток. Если эти условия есть в вашем договоре (соглашении), руководствуйтесь ими. Если нет — задаток нужно вернуть в течение семи дней с момента предъявления требования. Сделать это можно в безналичной форме или наличными, но с учетом установленных законодательством ограничений (п. 2 ст. 314, ст. 861 ГК РФ).

В двойном размере задаток возвращается, если сторона, которая получила его, ответственна за неисполнение договора (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Например, это должен сделать арендодатель, который не предоставил арендатору доступ в арендуемое помещение. Учтите: суд может уменьшить вторую половину задатка по ст. 333 ГК РФ.

В одинарном размере задаток возвращается, если, в частности:

1. стороны договорились прекратить обязательство до начала его исполнения или его невозможно исполнить (п. 1 ст. 381 ГК РФ);
2. предварительный договор прекращен, потому что стороны вовремя не инициировали заключение основного договора (п. 6 ст. 429, п. 4 ст. 329 ГК РФ, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.01.2019 №18-КГ18-232);
3. стороны предварительного договора заключили основной договор, а задаток дала сторона, которая не обязана платить по основному договору — например, продавец (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49).

Когда задаток не возвращается

Получатель задатка оставляет его себе, если:

• договор исполнен. Тогда задаток зачисляется в счет платежа (п. 1 ст. 380 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49);
• договор не исполнен и в этом виновата другая сторона (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Например, задаток остается у арендодателя, если он не смог передать помещение арендатору в пользование, поскольку тот не прибыл для его приемки и уклоняется от нее.
  Учтите, что плательщик задатка вправе ставить вопрос о его уменьшении по ст. 333 ГК РФ. То есть он может попросить вернуть часть задатка. В частности, он может подать в суд самостоятельный иск с таким требованием (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 №81).

Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.

Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

Поделиться с друзьями

Источник