Правовая природа договоров долевого участия

Содержание

Правовая природа договора участия в долевом строительстве
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
Правовые ресурсы
Правовая природа договора участия в долевом строительстве.

Правовая природа договора участия в долевом строительстве

Подборка наиболее важных документов по запросу Правовая природа договора участия в долевом строительстве (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2022 N 06АП-726/2022 по делу N А73-15070/2021
Требование: О признании недействительным договора инвестирования, применении последствий его недействительности.
Решение: В удовлетворении требования отказано. Первая судебная инстанция, проанализировав условия договора, исходила из того, что по своей правовой природе договор является договором участия в долевом строительстве, следовательно, по форме и содержанию договор должен соответствовать требованиям Закона N 214-ФЗ, поскольку указанным договором предусматривается привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома, а в состав обязанностей общества входит строительство многоквартирного жилого дома, сдача его в эксплуатацию и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта — передача жилого помещения в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство (предпринимателю).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Путеводитель по судебной практике. Подряд. Общие положения Из указанного определения можно сделать вывод, что договор участия в долевом строительстве по своей правовой природе сходен с договором строительного подряда.

«Инвестирование: способы, риски, субъекты: монография»
(Майфат А.В.)
(«Статут», 2020) См.: Шайдуллин Р.Р. Договор долевого участия в строительстве жилья: понятие и признаки // Современное право. 2015. N 6. С. 64; Лепехин И.А. Правовая природа договора участия в долевом строительстве // Юрист. 2013. N 2. С. 11.

Нормативные акты

Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ»
«Разъяснение относительно государственной регистрации государственных контрактов на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, заключаемых в соответствии со статьей 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ» Государственный контракт на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах (далее — государственный контракт), заключаемый в соответствии со ст. 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Федеральный закон N 185-ФЗ), по своей правовой природе не является договором об участии в долевом строительстве, предусмотренным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Государственная регистрация государственного контракта законодательством Российской Федерации не предусмотрена.

Роспотребнадзора от 01.08.2005 N 0100/5932-03-32
«О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья» Определяя таким образом вышеназванные условия в качестве базовых в оценке правовой природы рассматриваемого типа договора в целом (применительно к соответствующим правоотношениям, возникшим до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ) и соотнося их с нормами потребительского законодательства, можно сделать вывод о том, что, как правило, «стандартный» «договор долевого участия» в строительстве многоквартирного жилого дома, заключаемый гражданином — физическим лицом с одной стороны и организацией-застройщиком (генеральным подрядчиком и т.д.) с другой, прежде всего и по следующим основаниям не должен квалифицироваться как инвестиционный:

Правовые ресурсы

Источник

Правовая природа договора участия в долевом строительстве.

Правовая природа договора участия в долевом строительстве – сложная, вызывающая множество различных дискуссий. Однако, несомненно, вопрос регулирования в области права данного вида взаимоотношений весьма актуален. Если заглянуть в Федеральный Закон номер 214, где рассматриваются вопросы долевого строительства, то становится ясно: для данного вида договоров предусмотрено специальное регулирование.

Чтобы полноценно проанализировать правовую природу этого типа договоров, нужно первым делом понять, какими правами и обязанностями обладают его стороны. Кроме того, должны быть обозначены аспекты гражданско-правового плана. А также то, чем отличается этот вид документа и другие договора, носящие гражданско-правовой характер.

В законе определяется, какими признаками обладает договор об участии в долевом строительстве:

Такой договор имеет целью узаконить вопросы, касающиеся выполнения работ и оказания услуг. Услуги –ввод объектов в действие, регистрация документа в соответствующих ведомствах, а также все, что касается содержания и ремонта недвижимости.
Участник долевого, который вносит свои деньги, преследует цель не получения прибыли, а приобретения в собственность недвижимости, которой он будет пользоваться лично или с другими членами семьи.
Когда говорится про предмет договора участия в долевом, это значит, что подразумевается создание объекта недвижимости, а также его передача дольщику.

Заключение договоров об участии в долевом происходит часто. При этом возникает ряд недостатков, которые определяются тем, как толкуется правовая природа этого документа или же аналогий и сопоставлений права, которое регулирует отношения этого вида.

Долгое время база, способная полностью регулировать отношения между застройщиком и участником долевого, отсутствовала. Нередки были случаи, когда один объект продавался двум лицам.

В Гражданском Кодексе Российской Федерации отсутствуют нормы для регулирования таких договоров. В этой ситуации у законодателя есть возможность включения в акты, которые относятся к этому типу документа, любых решений – если в первой части ГК нет соответствующих норм и оговорок, что решение может быть другим.

Договор о долевом рассматривается в федеральном законе номер 214, но это не исключает споров, которые касаются его правовой природы.

Так, некоторые специалисты считают, что такой договор является документом о привлечений денежных средств, об инвестировании, о строительном подряде или бытовом.

Такой тип договоров относится к консенсуальным, то есть его заключение фиксируется в тот момент, когда стороны достигли согласия по всем пунктам в соответствующем виде. Это двусторонний возмездный договор, который должен пройти государственную регистрацию.

Сейчас максимально обоснована концепция, предлагаемая учеными

С. А. Голосовым, С. Г. Горбачевым, О. А. Клешиным, Е. Ч. Акчулпановым. Они полагают, что данный договор – самостоятельный договор, содержание которого отличается от других договоров. Нужно ли тогда закреплять эту форму договора в Гражданском кодексе в качестве нового вида?

Есть мнение, что договор долевого – самостоятельный, по нескольким причинам:

1. В качестве предмета рассматривается создание объекта долевого участия – недвижимого; этот вид документа обычно используется в процессе строительства зданий жилого типа и нежилых.

2. В статье четвертой федерального закона номер 214 оговариваются условия, которые необходимы, чтобы договор был заключен:

— должен быть обозначен объект, согласно проекту; это делает застройщик, когда получает разрешение на ввод здания;

— должно быть указано, в какой срок передается объект строительной компанией дольщику;

— должна быть прописана цена договора, срок оплаты и порядок;

— должен указываться срок гарантии на объект;

— должно быть прописано, какими способами застройщик выполняет свои обязательства.

3. У сторон договора есть список прав и обязанностей, отличных по составу от тех, что имеются в похожих договорах.

4. Субъекты договора – физлица или юрлица; застройщик – только юридическое лицо.

5. Есть различие между целями дольщиков и строительной компании. Застройщик привлекает деньги, чтобы получить прибыль. Участник долевого стремится получить недвижимость в собственность.

Таким образом, присутствует неравенство субъектного состава, ведь такой договор является публичным, то есть у застройщика есть обязанность заключать такие договора с любыми лицами. Однако эта обязанность не является прямой: застройщик может не заключать договор, если у дольщика нет средств на оплату его услуг – этот момент вступает в противоречие с публичной природой договора.

При этом стоимость договора должна быть равной для каждого участника – за квадратный метр площади объекта. В реальности цена не всегда одинакова для всех. В законе этот вопрос не оговаривается – застройщик регулирует цену по своему усмотрению.

Некоторые специалисты считают, что договор долевого и другие типы договора, которые носят гражданско-правовой характер, сравнивать неуместно. Это рождает массу разных мнений, точки зрения формируются различные, в результате невозможно создать общую практику. В то же время в договоре долевого отсутствуют некоторые условия, которые есть в видах договоров, с которыми его сравнивают.

Если договор участником долевого строительства заключается с целью приобрести недвижимость, которая будет использована им лично, его семьей, и не будет применяться для получения прибыли, то нужно обращаться к Законодательству о защите прав потребителей. Это оговаривается в законе.

Кроме того, договора участия в долевом строительстве, если возводятся многоквартирные дома, на которые получались разрешения до того, как вступил в действие федеральный закон номер 214 (о долевом строительстве), тоже подпадают под действие закона, защищающего права потребителя. Это нашло свое отражение в судебной практике. При этом есть возможность требовать компенсировать моральный ущерб, если застройщик вовремя не выполнил свои обязательства.