2.Право общей долевой собственности: понятие, особенности осуществления.
В объективном смысле — это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества (например, жилого дома) одновременно нескольким лицам (например, нескольким наследникам собственника жилого дома) в определенных долях, а в субъективном смысле — это право двух и более лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им в определенных долях имуществом, составляющим единое целое.
Осуществление права общей долевой собственности. Содержание права общей долевой собственности составляют принадлежащие сособственникам правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Впрочем, практического значения, как мы сейчас увидим, это не имеет. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех сособственников. Если же согласие не достигнуто, то определение последствий возникших разногласий зависит от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд. Если же разногласия касаются права распоряжения (например, два сособственника желают общее имущество продать, а третий возражает против продажи), то возникший спор не может быть урегулирован судом. Принцип взаимного согласия при осуществлении права распоряжения общей собственностью должен действовать без каких бы то ни было изъятий. Возвращаясь к приведенному примеру, два сособственника вкупе или порознь могут продать свои доли, но навязать третьему продажу всего общего имущества в целом они не вправе. Именно поэтому при осуществлении права общей собственности в принципе не имеет практического значения, какой долей располагает каждый из сособственников, хотя размер доли подлежит учету при распределении приносимых общим имуществом доходов и плодов, падающих на нее расходов и обременений (см. ст. 248 и 249 ГК).
Принадлежащая сособственнику доля в общей собственности не локализуется в какой-то конкретной части общего имущества, а простирается на все имущество в целом. В то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества. Он может быть заинтересован не только в доходах, которые приносит общая вещь (например, при сдаче ее внаем), но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд (например, самому проживать в доме). Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.
В тех случаях, когда во владение и пользование сособственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением права на долю в общей собственности приобретает также право на выделенную ему часть имущества. По своей юридической природе это право может быть отнесено к вещным. Такие ситуации чаще всего возникают при определении порядка владения и пользования жилым домом, находящимся в общей собственности двух или более лиц. Если договор об определении порядка владения и пользования домом удостоверен нотариусом и зарегистрирован в местной администрации, то он сохраняет силу и для того лица, к которому перейдет доля в общей собственности (например, для наследника или покупателя доли).
Одним из оснований возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. Нередки случаи, когда гражданин, которому для строительства дома отведен земельный участок, привлекает к участию в строительстве членов своей семьи или иных лиц. По окончании строительства между созастройщиками, а иногда между ними и органом государственной власти (местного самоуправления), возникает спор, за кем дом должен быть зарегистрирован: только ли за лицом, которому отведен земельный участок, или также и за иными лицами. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий. Во-первых, необходимо установить, связаны ли лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами. Во-вторых, в каких целях возводился дом: в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях. Наконец, в-третьих, к участию в деле, если он не выступает в деле в качестве стороны, надлежит привлечь орган, который отводит земельные участки, и выяснить его отношение к возникшему спору- Если лица, участвовавшие в строительстве, связаны семейно-бытовыми отношениями или хотя бы и не связаны, но дом возводился для обеспечения как тех, так и других лиц жильем, а орган, отводивший земельный участок, не возражает против признания дома общей собственностью, спор решается судом в пользу фактических созастройщиков. Суд может и не согласиться с мнением соответствующего органа, возражавшего против признания дома общей собственностью созастройщиков, но свое несогласие суд должен мотивировать в решении по делу. В случае признания дома общей собственностью созастройщиков суд может определить их долю в общей собственности с учетом стоимости труда и материалов, вложенных созастройщиками в строительство дома, а также иных заслуживающих внимания обстоятельств (например, состава семьи). При отказе в признании дома общей собственностью дело ограничивается присуждением созастройщикам стоимости труда и материалов.
Каждый сособственник по своему усмотрению может распоряжаться принадлежащей ему долей в общей собственности. Для распоряжения долей, в том числе и для ее отчуждения, он не должен испрашивать согласия других участников общей собственности. В то же время им далеко не безразлично, кто заступит место сособственника, отчуждающего свою долю. Кроме того, они могут быть заинтересованы и в приращении своих собственных долей. Вследствие указанных и иных обстоятельств, в законе должны быть закреплены правила, которые, не ущемляя прав сособственника на распоряжение своей долей, вместе с тем обеспечивали бы, насколько это возможно, интересы остальных участников общей собственности. Этим целям призваны служить установления закона о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли. К их анализу мы сейчас и перейдем.
При продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми принципами, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.
В случаях, предусмотренных законом, распорядиться долей в общей собственности можно лишь при соблюдении тех или иных условий. Так, общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.
Источник
Правовая природа доли в общей долевой собственности
Одним из сложнейших и старейших вопросов является правовая сущность (природа) доли в общей долевой собственности. Со времен римского права ученые-юристы не могут прийти к однозначному решению данной проблемы. В статье анализируются основные концепции правовой природы доли в общей долевой собственности, предложенные научным юридическим сообществом и законодателем. Подробному исследованию подлежат четыре основные концепции: а) концепция идеальной доли в вещи; б) концепция реальной доли в вещи; в) концепция доли в стоимости вещи; г) концепция доли в праве собственности. Показаны преимущества и недостатки каждой концепции. Установлена противоречивость действующего российского законодательства в определении сущности и назначения доли в общей собственности. Сделан вывод о невозможности создания идеальной концепции. Автор считает, что долю в праве собственности на общую вещь стоит рассматривать не как часть права собственности (так как право собственности едино), а как особое ограничение полноценного права собственности, выражающееся в числовом коэффициенте. Определять этот числовой коэффициент необходимо в основном для решения организационных вопросов (установление порядка пользования, управления общей вещью и т.д.) и при разделе общей вещи (при использовании законодателем принципа большинства для принятия решений в отношении общей вещи), и только при разделе общей вещи — при использовании законодателем принципа единогласия. Предложена наиболее приемлемая, по мнению автора, концепция правовой природы доли в общей долевой собственности.
Ключевые слова
Об авторе
КГ «Эталон»; Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации
Россия
Паничкин Роман Маруфович — юрист КГ «Эталон», аспирант отдела гражданского права и процесса Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации.
Большая Черемушкинская ул., д. 34, Москва, 117218.
Список литературы
1. Анненков К. Н. Система русского гражданского права. — Т. 2 : Права вещные. — СПб., 1895. — 764 с.
2. Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. — 2-е изд. — М. : Статут, 2016. — 382 с.
3. Гражданское право : учебник : в 4 т. / отв. ред. Е. А. Суханов. — 2-е изд., перераб. и доп. — Т. 2 : Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права. — М. : Статут, 2019. — 464 с.
4. Ерошенко А. А. Личная собственность в гражданском праве. — М. : Юридическая литература, 1973. — 208 с.
5. Зарубин А. В. Природа доли в праве общей долевой собственности // Нотариус. — 2018. — № 7. — С. 31–34.
6. Зимелева М. В. Общая собственность в советском гражданском праве. Часть первая // Вестник гражданского права. — 2009. — № 4. — С. 198–234.
7. Иоффе О. С. Советское гражданское право. — М. : Юридическая литература, 1967. — 494 с.
8. Мананкова Р. П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству : дис. … канд. юрид. наук : 12.00.00. — Томск, 1970. — 265 с.
9. Мейер Д. И. Избранные труды : в 2 т. / вступ. слово д-ра юрид. наук, проф. П. В. Крашенинникова. — Т. 1. — М. : Статут, 2019. — 848 с.
10. Победоносцев К. П. Курс гражданского права. — Первая часть : Вотчинные права. — М. : Статут, 2002. — 800 с.
11. Римское частное право: казусы, иски, институты : пер. с исп. / М. Х. Гарсия Гарридо ; отв. ред. Л. Л. Кофанов. — М. : Статут, 2005. — 812 с.
12. Самойлова М. В. О понятии доли в праве общей долевой собственности // Вопросы развития и защиты прав граждан и социалистических организаций : межвузовский тематический сборник. — Калинин : Изд-во Калининского университета, 1978. — С. 43–49.
13. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. — 5-е изд., перераб. — М. : Статут, 2010. — 893 с.
14. Советское гражданское право : учебник. Т. 1 / отв. ред.: О. С. Иоффе, Ю. К. Толстой, Б. Б. Черепахин. — Л. : Изд-во ЛГУ, 1971. — 472 с.
15. Суханов Е. А. Вещное право : научно-познавательный очерк. — М. : Статут, 2017. — 560 с.
16. Филатова У. Б. Институт права общей собственности в странах романо-германской правовой семьи (Германии, Австрии, Швейцарии, Франции и России) : сравнительно-правовое исследование : дис. … д-ра юрид. наук : 12.00.03. — М., 2015. — 437 с.
17. Шершеневич Г. Ф. Избранное. — Т. 5 : Учебник русского гражданского права / вступ. слово, сост.: П. Крашенинников. — М. : Статут, 2017. — 832 с.
Источник