Зона охраны природного ландшафта

Зона охраняемого природного ландшафта

Охраняемые природные территории представляют большой интерес для инвесторов в сфере жилищного строительства, туризма, рекреационного бизнеса.

Зона охраняемого природного ландшафта – это территория, в пределах которой устанавливается особый режим использования земельных участков, запрещающий или ограничивающий строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений и иную хозяйственную деятельность в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия (ОКН).

Данная зона устанавливается за пределами охранной зоны ОКН на незастроенных территориях, сохранивших свой природный ландшафт и включающих, в том числе, долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с ОКН. Нахождение земельных участков в зоне охраняемого природного ландшафта особенно актуально для Москвы и Московской области, на территории которых сохранилось природное окружение усадеб, церквей и других объектов культурного наследия.

Вместе с тем, данные территории представляют большой интерес для инвесторов в различных сферах (жилищное строительство, туризм, рекреация и т. д.). В этой связи на практике возникает ряд вопросов, связанных с включением земельных участков в зоны охраняемого природного ландшафта и возможностью осуществления на таких участках запланированной деятельности.

Практика показывает: грамотный подход позволяет реализовывать различные интересные и прибыльные проекты на территориях зон охраняемого природного ландшафта максимально эффективно и без ущерба охраняемым объектам.

Режим зоны охраняемого природного ландшафта

Режим зоны охраняемого природного ландшафта обеспечивает сохранение природного окружения объекта культурного наследия, а также соотношение открытых и закрытых пространств в целях обеспечения визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде.

В связи с этим, в таких зонах запрещается или ограничивается строительство и иная влияющая на местность хозяйственная деятельность (рубка леса, добыча полезных ископаемых, прокладка новых автомобильных дорог и т. д.).

Запрет на возведение новых объектов капитального строительства является основным и наиболее серьезным возможным ограничением деятельности в зоне охраняемого природного ландшафта. Однако в ряде случаев данное ограничение можно компенсировать размещением на участке некапитальных сооружений.

В то же время, в зоне охраняемого природного ландшафта допускается капремонт существующих зданий и сооружений с приспособлением для современного использования, ремонт имеющихся дорожных покрытий, укрепление береговой линии, а также размещение малых архитектурных форм (навесов, беседок, скамеек и т. д.).

В данной зоне, как правило, поощряется деятельность по рекреационному и спортивно-оздоровительному развитию территории, что открывает широкие возможности для сфер, связанных с организацией досуга и отдыха (базы отдыха, спортивно-оздоровительные комплексы и т. д.). В Московской области набирает популярность такое перспективное направление сельского туризма, как экофермы, совмещающие сельхозпроизводство и размещение инфраструктуры для платного отдыха (отели, коттеджи, зоопарки, конюшни).

Границы зоны охраняемого природного ландшафта

Границы зоны охраняемого природного ландшафта четко не регламентированы законом и определяются в процессе проектирования такой зоны специалистами (архитекторами, искусствоведами) на основе материалов историко-культурных исследований (историко-культурный опорный план населенного пункта, материалы ранее разработанных проектов и т. д.). При этом в них может обосновываться необходимость разработки проекта объединенной зоны охраны ОКН.

Правительством РФ установлены лишь общие принципы и требования к установлению зон охраняемого природного ландшафта — сохранение и композиционная связь природного ландшафта с ОКН, регенерация охраняемого природного ландшафта, обеспечение визуального восприятия объекта. Данные критерии допускают достаточно широкие пределы для усмотрения в зависимости от компетенции и подхода конкретного специалиста. Принципиальное значение имеет и позиция должностных лиц органов по охране культурного наследия при установлении зон охраны.

Проект зоны охраняемого природного ландшафта подлежит обязательной государственной историко-культурной экспертизе и наряду с другими обосновывающими материалами представляется в орган, уполномоченный на утверждение границ зон охраны ОКН. Границы зоны охраняемого природного ландшафта могут не совпадать с границами территориальных зон и границами земельных участков.

Практическая сложность состоит и в том, что единый реестр с границами всех зон охраны ОКН пока не сформирован (и этот процесс, вероятнее всего, растянется на долгие годы). В отношении зон охраняемого природного ландшафта (равно как других зон охраны ОКН), установленных (возникших) до 1 января 2025 г., действует переходный период, в течение которого они признаются существующими и при отсутствии сведений о них в ЕГРН. При этом отсутствие сведений о зоне охраны ОКН в ЕГРН или градостроительной документации не является основанием для несоблюдения установленного в отношении нее режима.

В связи с этим на ближайшие несколько лет сохраняет актуальность проблематика сбора из различных источников сведений о том, попадает ли земельный участок в зону охраняемого природного ландшафта и иные зоны ОКН, а также в другие зоны с особыми условиями использования территорий, ограничивающие деятельность на участке.

Такая информация крайне необходима потенциальному собственнику на этапе оформления прав на участок (вопрос правовой экспертизы объекта перед сделкой), а также при реализации строительных проектов – в идеале, до оформления подрядных отношений и несения соответствующих финансовых затрат.

Участок в зоне охраняемого природного ландшафта

Нередки случаи, когда правообладатель земельного участка уже после оформления прав на него узнает о том, что участок находится в зоне охраняемого природного ландшафта.

Такая информация может следовать из полученного градостроительного плана (ГПЗУ), выписки из ЕГРН и других источников, а, случается, доводится до сведения правообладателя спустя несколько лет после завершения строительства вместе с иском о сносе от публичного органа власти.

Хотя возможность реализации коммерческих проектов в зоне охраняемого природного ландшафта принципиально не исключается, такая деятельность, как было указано выше, не предусматривает застройку участка объектами капитального строительства и подчинена ряду других обязательных требований, что нередко идет в разрез с интересами правообладателя.

В ряде случаев использование участка для запланированных целей становится возможным после изменения границ зоны охраняемого природного ландшафта, в которую включен участок, или путем оспаривания вхождения участка в такую зону.

В ряде случаев, когда включение земельного участка в зону охраняемого природного ландшафта исключает возможность его нормального использования, правообладатель вправе инициировать взыскание убытков в связи с включением в зону охраны ОКН или понуждение уполномоченного органа к выкупу участка и расположенной на нем недвижимости.

Большое значение в таком случае имеют обстоятельства первоначального формирования границ конкретной зоны, вхождения земельного участка в такую зону на момент оформления прав на участок, потенциальной осведомленности о существующих ограничениях, а также ряд других обстоятельств.

Также по теме

Источник

Зона охраняемого природного ландшафта

Подборка наиболее важных документов по запросу Зона охраняемого природного ландшафта (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 95 «Земли особо охраняемых природных территорий» ЗК РФ «Вопреки доводам подателя жалобы, расположение спорного земельного участка в пределах зоны особо охраняемой природной территории областного значения, созданной постановлением Администрации Томской области от 03.10.2012 N 377а «О создании государственного ландшафтного заказника областного значения «Ларинский» и его охранной зоны», не влечет автоматического возникновения права государственной собственности на данный участок, поскольку пункт 2 статьи 95 ЗК РФ, регулирующий правовой режим земель особо охраняемых природных территорий, не исключает нахождение особо охраняемых природных территорий как в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, в муниципальной собственности и в собственности граждан и юридических лиц.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Статья: Объекты культурного наследия
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023) Зона охраняемого природного ландшафта — территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия (п. п. 1, 2 ст. 34 Закона об объектах культурного наследия).

Статья: Частный сервитут. Что он даст владельцу недвижимости?
(Новикова Е.)
(«Жилищное право», 2020, N 10) В рассмотренном Верховным Судом деле от 27.06.2017 N АКПИ17-294 собственник земельного участка, включенного Приказом Министерства культуры в число земель, относящихся к охранной зоне объекта культурного наследия федерального значения «Юрьев монастырь», оказался в незавидной ситуации, когда ему ограничили право собственности на участок настолько, что ни дом построить, ни дерево посадить: «. ограничивают его право собственности на земельный участок, поскольку в связи с включением территории земельного участка в границы зоны охраняемого природного ландшафта объектов культурного наследия федерального значения запрещается строительство капитальных и временных зданий и сооружений в бассейне видимости объекта культурного наследия; хозяйственная деятельность, нарушающая характер и облик исторических ландшафтов, в том числе использование земель для садоводства и огородничества; самовольная посадка (порубка) деревьев и кустарников и т.д.».

Нормативные акты

Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ
(ред. от 14.04.2023)
«Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» Зона охраняемого природного ландшафта — территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.

Правовые ресурсы

Источник

Зона охраняемого природного ландшафта

территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.

Научные статьи на тему «Зона охраняемого природного ландшафта»

Сохранение природного и культурного наследия

Закон дает перечень природных зон, которые требуют охраны государством, перечисляет их задачи, регламентирует.
Охраняемые объекты природы В перечень охраняемых природных объектов включены: Природные заповедники.
Замечание 1 В каждом конкретном регионе могут быть природные зоны, которые находятся под охраной.
Рассмотрим более подробно некоторые охраняемые природные объекты.
Государственные природные заповедники строго охраняются.

Особо охраняемые природные территории зон развития кальциевых ландшафтов – центры сохранения биоразнообразия флоры и растительного покрова Ульяновского Предволжья

В статье с использованием общепринятых методов исследований флор оценивается биоразнообразие ключевых особо охраняемых природных территорий (ООПТ) Ульяновского Предволжья в зоне развития кальциевых ландшафтов. Показывается их ведущая роль в сохранении биоразнообразия региона. Делается вывод о необходимости расширения сети ООПТ в зонах развития кальциевых ландшафтов для сохранения редких, уязвимых и охраняемых видов и эталонных экосистем Ульяновского Предволжья.

Функциональный анализ ландшафтов для строительства

зоны, но встречающиеся во многих других зонах, например, болота; интразональные — ландшафты, которые.
являются нетипичными для природной зоны, но включены в нее, например, пойменные участки рек; экстразональные.
– ландшафты, типичные для соседних зон.
Также ландшафт может быть природным, геохимическим, охраняемым, оптимальны и антропогенным.
, их территория охраняется законом.

Ландшафтная структура территории музея-заповедника М. А. Шолохова

Рассматривается ландшафтная структура зоны охраняемого природного ландшафта Государственного музея-заповедника М.А. Шолохова, дается подробная характеристика выделенных ландшафтов и типов местностей.

Источник