Зона охраняемого природного ландшафта
Охраняемые природные территории представляют большой интерес для инвесторов в сфере жилищного строительства, туризма, рекреационного бизнеса.
Зона охраняемого природного ландшафта – это территория, в пределах которой устанавливается особый режим использования земельных участков, запрещающий или ограничивающий строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений и иную хозяйственную деятельность в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия (ОКН).
Данная зона устанавливается за пределами охранной зоны ОКН на незастроенных территориях, сохранивших свой природный ландшафт и включающих, в том числе, долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с ОКН. Нахождение земельных участков в зоне охраняемого природного ландшафта особенно актуально для Москвы и Московской области, на территории которых сохранилось природное окружение усадеб, церквей и других объектов культурного наследия.
Вместе с тем, данные территории представляют большой интерес для инвесторов в различных сферах (жилищное строительство, туризм, рекреация и т. д.). В этой связи на практике возникает ряд вопросов, связанных с включением земельных участков в зоны охраняемого природного ландшафта и возможностью осуществления на таких участках запланированной деятельности.
Практика показывает: грамотный подход позволяет реализовывать различные интересные и прибыльные проекты на территориях зон охраняемого природного ландшафта максимально эффективно и без ущерба охраняемым объектам.
Режим зоны охраняемого природного ландшафта
Режим зоны охраняемого природного ландшафта обеспечивает сохранение природного окружения объекта культурного наследия, а также соотношение открытых и закрытых пространств в целях обеспечения визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде.
В связи с этим, в таких зонах запрещается или ограничивается строительство и иная влияющая на местность хозяйственная деятельность (рубка леса, добыча полезных ископаемых, прокладка новых автомобильных дорог и т. д.).
Запрет на возведение новых объектов капитального строительства является основным и наиболее серьезным возможным ограничением деятельности в зоне охраняемого природного ландшафта. Однако в ряде случаев данное ограничение можно компенсировать размещением на участке некапитальных сооружений.
В то же время, в зоне охраняемого природного ландшафта допускается капремонт существующих зданий и сооружений с приспособлением для современного использования, ремонт имеющихся дорожных покрытий, укрепление береговой линии, а также размещение малых архитектурных форм (навесов, беседок, скамеек и т. д.).
В данной зоне, как правило, поощряется деятельность по рекреационному и спортивно-оздоровительному развитию территории, что открывает широкие возможности для сфер, связанных с организацией досуга и отдыха (базы отдыха, спортивно-оздоровительные комплексы и т. д.). В Московской области набирает популярность такое перспективное направление сельского туризма, как экофермы, совмещающие сельхозпроизводство и размещение инфраструктуры для платного отдыха (отели, коттеджи, зоопарки, конюшни).
Границы зоны охраняемого природного ландшафта
Границы зоны охраняемого природного ландшафта четко не регламентированы законом и определяются в процессе проектирования такой зоны специалистами (архитекторами, искусствоведами) на основе материалов историко-культурных исследований (историко-культурный опорный план населенного пункта, материалы ранее разработанных проектов и т. д.). При этом в них может обосновываться необходимость разработки проекта объединенной зоны охраны ОКН.
Правительством РФ установлены лишь общие принципы и требования к установлению зон охраняемого природного ландшафта — сохранение и композиционная связь природного ландшафта с ОКН, регенерация охраняемого природного ландшафта, обеспечение визуального восприятия объекта. Данные критерии допускают достаточно широкие пределы для усмотрения в зависимости от компетенции и подхода конкретного специалиста. Принципиальное значение имеет и позиция должностных лиц органов по охране культурного наследия при установлении зон охраны.
Проект зоны охраняемого природного ландшафта подлежит обязательной государственной историко-культурной экспертизе и наряду с другими обосновывающими материалами представляется в орган, уполномоченный на утверждение границ зон охраны ОКН. Границы зоны охраняемого природного ландшафта могут не совпадать с границами территориальных зон и границами земельных участков.
Практическая сложность состоит и в том, что единый реестр с границами всех зон охраны ОКН пока не сформирован (и этот процесс, вероятнее всего, растянется на долгие годы). В отношении зон охраняемого природного ландшафта (равно как других зон охраны ОКН), установленных (возникших) до 1 января 2025 г., действует переходный период, в течение которого они признаются существующими и при отсутствии сведений о них в ЕГРН. При этом отсутствие сведений о зоне охраны ОКН в ЕГРН или градостроительной документации не является основанием для несоблюдения установленного в отношении нее режима.
В связи с этим на ближайшие несколько лет сохраняет актуальность проблематика сбора из различных источников сведений о том, попадает ли земельный участок в зону охраняемого природного ландшафта и иные зоны ОКН, а также в другие зоны с особыми условиями использования территорий, ограничивающие деятельность на участке.
Такая информация крайне необходима потенциальному собственнику на этапе оформления прав на участок (вопрос правовой экспертизы объекта перед сделкой), а также при реализации строительных проектов – в идеале, до оформления подрядных отношений и несения соответствующих финансовых затрат.
Участок в зоне охраняемого природного ландшафта
Нередки случаи, когда правообладатель земельного участка уже после оформления прав на него узнает о том, что участок находится в зоне охраняемого природного ландшафта.
Такая информация может следовать из полученного градостроительного плана (ГПЗУ), выписки из ЕГРН и других источников, а, случается, доводится до сведения правообладателя спустя несколько лет после завершения строительства вместе с иском о сносе от публичного органа власти.
Хотя возможность реализации коммерческих проектов в зоне охраняемого природного ландшафта принципиально не исключается, такая деятельность, как было указано выше, не предусматривает застройку участка объектами капитального строительства и подчинена ряду других обязательных требований, что нередко идет в разрез с интересами правообладателя.
В ряде случаев использование участка для запланированных целей становится возможным после изменения границ зоны охраняемого природного ландшафта, в которую включен участок, или путем оспаривания вхождения участка в такую зону.
В ряде случаев, когда включение земельного участка в зону охраняемого природного ландшафта исключает возможность его нормального использования, правообладатель вправе инициировать взыскание убытков в связи с включением в зону охраны ОКН или понуждение уполномоченного органа к выкупу участка и расположенной на нем недвижимости.
Большое значение в таком случае имеют обстоятельства первоначального формирования границ конкретной зоны, вхождения земельного участка в такую зону на момент оформления прав на участок, потенциальной осведомленности о существующих ограничениях, а также ряд других обстоятельств.
Также по теме
Источник
Статья 51.1. Зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ
Охранная зона — территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.
Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности
Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности — территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.
Зона регулирования застройки устанавливается для ансамблей и отдельных памятников с целью сохранения исторически сложившейся системы планировки, характера архитектурного и природного окружения, с соответствующими режимом и ограничениями по этажности и плотности вновь возводимой застройки. Это территория, в пределах которой необходимо сохранить зрительные взаимосвязи основных архитектурных ансамблей, наиболее ценные панорамы и силуэт города, сложившейся масштаб и характер отдельных частей застройки.
Зона охраняемого природного ландшафта
Зона охраняемого природного ландшафта — территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.
Зона охраняемого культурного слоя
Зона охраняемого культурного слоя включает в себя культурный слой (исторически сложившаяся система напластований, образовавшаяся в результате деятельности человека) и является объектом культурного наследия, относится к достопримечательным местам и состоит под государственной охраной.
Археологические исследования при всех видах земляных работ в пределах зон охраны культурного слоя вынесены в отдельные зоны, которые дополнительно накладываются на режимы использования в границах зон охраны.
Зона археологического наблюдения
Зона археологического наблюдения — территория на которой устанавливается археологическое сопровождение строительных работ в зонах со значительными нарушениями культурного слоя, не позволяющими заложения раскопов широкой площадью. В случае обнаружения сохранных участков культурного слоя режим работ меняется на режим раскопок.
Зона археологического надзора
Зона археологического надзора устанавливается для археологического сопровождения строительных работ в зонах охраняемого культурного слоя по завершении основного цикла спасательных полевых археологических работ, предусмотренных ПОАР (проект организации археологических работ), сопровождение строительных работ на участках переотложенного культурного слоя.
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Источник